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이름안창도
등록일2005/12/18(일)
조회439
구시가지 재개발사업에 대한 제안

구시가지 재개발사업에 대한 제안

이교범 하남시장은 하남YMCA 창립2주년 기념식장에서 하남시 구시가지재개발 사업을 연말에 발표하겠다고 했다. 이에 그동안 구시가지의 전면재개발을 주장해 온 사람으로서 다시 몇 가지 제안을 하고자 한다.

 글을 전개하기 전에 먼저 시티뉴스 독자들의 이해를 돕기 위해 필자가 요구하는 재개발 방식은 이명박 시장이 추진하고 있는 서울시의 뉴타운사업과 가까우면서도 더욱 주민친화형 재개발 방식임을 밝힌다.

뉴타운은 어떻게 개발되는가?

 서울시는 뉴타운사업을 종래 민간주도의 개발이 도시기반시설에 대한 충분한 고려없이 주택중심으로만 추진돼 난개발로 이어지는 문제점을 개선하기 위해 시행하는 새로운 '기성시가지 재개발 방식' 이라고 설명하고 있다. 주택재개발이 민간개발 편의위주로 개별주택 가치중심의 소규모 개발이라면 ‘뉴타운 개발’은 공공이 원하는 민간사업으로 적정규모의 생활권역을 대상으로 한 충분한 도시기반시설을 확충하는 종합적인 도시계획사업이라는 것이다.

 추진배경으로는 지역간 격차의 해소, 난개발 방지, 주택문제 해결, 일거리창출, 교육문제 해결 등을 들고 있다.

 뉴타운으로 지정되면 적정규모의 생활권역을 대상으로 '종합도시개발계획'이 수립되고, 주거지를 중심으로 '도시기반구조개선'을 계획적으로 시행하게 된다. 뉴타운개발은 노후불량주택 밀집지역, 미(저)개발지역, 도심이나 인근지역의 무질서하게 형성된 기성시가지를 주된 대상으로 한다. 이들 대상지역의 서로 다른 자연환경, 개발현황, 지리적 여건 등에 맞게 체계적인 개발이 가능하다.

 시범사업단지였던 왕십리 뉴타운은 지형을 따라 자연발생적으로 형성된 길과 저층, 고밀도의 다세대, 다가구 및 노후 불량 주거지가 위치하여 주거환경 개선이 시급히 필요한 지역이었다.

 특히 세입자가 많고 소규모도시형 공장이 밀집된 곳으로 사업시행시 개발이익이 적은 곳이었다. 성동구 하왕십리동 440번지일대(33만 7천㎡, 10만 2천평)는 인구가 5,000세대에 세입자 만 3,620세대인 낙후된 지역이었다.

 또한 토지이용 및 공간구조가 불합리하여서 지구 외곽은 노선상업지역(12m)으로 상업용지 역할로 미흡하고 주거ㆍ상업ㆍ공업용도가 불합리하게 혼재(기계/금속업종 660여개 업소 밀집)하여 재개발여건이 극도로 미흡한 지역이었다. 호수밀도가 61~71호/ha에 불과(법정기준 : 70호/ha이상) 거주자 중 세입자 비율이 80%로 사업성이 낮았다.

 이렇게 왕십리 뉴타운개발은 주거, 상업, 공업용건물이 무질서하게 혼재돼 있는 데다 주민간 이해 관계가 실타래처럼 얽혀 있어 기본계획을 확정하는데 많은 어려움이 있었다. 주민간담회를 20여 차례 개최하는 등 주민과 전문가와 함께 개발계획을 마련했다.

  하남시 구시가지 재개발사업에 대한 제안

 첫째는 하남구도심개발사업은 공영개발 방식이 전제되어야 할 것이다.

 올해 하남시도시개발공사는 민간주주에게 259억원이란 돈을 주고 주식을 전량 매수했다. 이것은 향후 사업이익을 전제로 한 것이다. 그렇다면 도시개발공사가 하남시의 도시개발사업에 주체가 되어야 함은 당연하고 그 개발이익은 하남시민에게 돌아가야 한다.

 그리고 현재 민간사업자가 주도하여 주택조합을 설립하는 방식은 부작용이 많으므로 시민의 재산권 보호 차원에서도 시행사가 도시개발공사가 되고 건물소유주들이 구성한 주택조합과 연계하여 개발하는 준공영제를 도입하는 것이 주민친화형 개발 방식이라고 할 것이다.

 이렇게 되면 시행사만 도시개발공사가 될 뿐 조합원의 이익은 크게 달라질 것이 없다. 특히 세입자가 대다수인 신장, 덕풍동의 입주민들을 위한 대체단지 건설 등이 요구되므로 도시개발공사가 참여하는 공영개발 방식이 이러한 다수 주민의 이익을 실현할 수 있기 때문이다.

 둘째, 개발방식의 결정을 위해 주민의견 수렴 제도를 최대한 활용해야 한다.

 법에 있으니까 형식상 하는 그런 공청회가 아니라 주민의 의견을 충분히 듣고 사업에 반영하는 그런 실질적이고 민주적인 주민친화형 공영개발이 되어야 한다. 일부 건물주나 개발업자의 로비에 의해 사업이 좌지우지되어선 안 될 것이다.

 그리고 도시개발공사는 자신들이 시행사가 되는 것이 어떤 점에서 조합원에게 유리한가를 사업설명회등을 통해 주민들에게 알릴 수 있어야 한다. 구시가지 재개발사업에 있어서 건물소유주들의 이익도 중요하지만 하남시민 전체의 공공이익도 중요하다. 민간개발이 되면 재개발조합들의 개발이익의 극대화를 위해 주거 비율이 늘고 공원 녹지 등 공공시설이 줄어드는 등 부작용이 발생할 것이 우려된다.

 또 주택조합의 비리가 너무 심대하여 선량한 주민들의 재산권 피해도 우려된다. 그리고 내년도 시행을 앞두고 있는 후분양제로 인하여 조합아파트의 매력은 많이 감소될 것이다.

 셋째 세입자를 위한 대체이주단지의 건립이 요구된다.

 구도심에 사는 사람들은 세입자가 대부분이다. 왕십리뉴타운 개발예정지 주민 중에 세입자가 80%라고 하는데 하남시도 그에 필적할 것이다. 하남시가 지난 6일 발표한 하남시도시기본계획에는 신평지구 17만평을 개발계획이 들어 있다.

 여기를 포함해서 지금 그린벨트내 취락지구 66개소 해제지역에 도시개발공사가 공영개발 방식으로 아파트를 지어서 이주를 시켜야 한다. 현재 사업 시행중인 풍산지구 임대주택아파트도 구시가지 재개발과 연계하여 일정 기간 이주단지로 활용할 것을 검토해야 한다. 물론 구시가지에도 임대주택을 30-40% 이상의 비율로 지어서 기존 세입자에게 입주우선권이 돌아가야 할 것이다.

 넷째. 사업의 신속성이다.

 이러한 개발사업은 시간이 바로 돈이다. 개발이 늦어질수록 사업비가 추가될 것은 뻔하다. 그러므로 담당공무원의 수고가 더욱 필요하다. 관계법령은 물론 앞으로 주택, 건설정책의 변화를 염두에 두고 사업을 추진해 나가야 할 것이다. 그리고 번거롭더라도 준비단계에서 주민공청회등을 여러번 실시하여 나중에 반대의 목소리가 나오지 않도록 해야 할 것이다. 동시에 공사로 인한 여러 가지 주민 불편사항도 최소화해야 할 것이다.


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